房地產合作開發(fā)的法律風險及防范措施是什么?房地產開發(fā)屬于比較復雜的社會經濟活動，存在諸多的法律風險點。有豐富實戰(zhàn)經驗的律師對房地產項目開發(fā)中的風險防范起著非常重要的作用。那么，房地產合作開發(fā)的法律風險及防范措施是什么?一起來看看吧。

　　房地產合作開發(fā)的法律風險及防范措施是什么?

　　一、房地產開發(fā)企業(yè)設立中的法律風險與防范

　　房地產開發(fā)企業(yè)，是以盈利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。開發(fā)商在開發(fā)地產和房產的過程中，一般不直接參與房地產的生產建設工作，而是通過自己專業(yè)性的服務將房地產開發(fā)項目的立項、融資、生產建設、銷售、物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)組織起來，完成開發(fā)項目，最終實現(xiàn)公司的利潤目標。

　　風險：

　　首先，我國法律對房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)定了較為嚴格的設立條件。設立房地產開發(fā)企業(yè)除應具備公司法規(guī)定的一般條件外，還應具備一定規(guī)模的注冊資本和專業(yè)技術人員。

　　其次，國家除對房地產開發(fā)企業(yè)實行一般工商行政管理以外，還對房地產開發(fā)企業(yè)實行較為嚴格的行業(yè)部門管理。2000年3月29日建設部發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，對房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)定了四級資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。

　　法律規(guī)定，未取得房地產開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。

　　例如：某家房地產公司為了爭奪“項目控制權”而另外新設一家公司繼續(xù)經營原來的開發(fā)項目，結果在新設公司的“開發(fā)資質”上出了問題，受到相關部門處罰，而且導致項目開發(fā)延誤，引發(fā)群體性事件，公司遭受了巨大經濟損失。

　　防范措施及建議：

　　(一)新設立的房地產開發(fā)企業(yè)一定要在領取工商營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到房地產開發(fā)主管部門備案并領取《暫定資質證書》。

　　(二)房地產開發(fā)企業(yè)應該在暫定資質證書有效期滿前一個月內及時向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質。

　　二、土地取得過程中的法律風險與防范

　　房地產開發(fā)商土地使用權的取得方式包括出讓(招標、拍賣、掛牌)、轉讓、合作開發(fā)、收購房地產項目公司等。采取這些方式取得土地使用權的風險主要包括：政策及法律法規(guī)的變化、政府規(guī)劃方案的變更、土地使用權出讓合同對土地使用進行限制的風險、招拍掛過程中的法律風險。

　　(一)出讓方式“拿地”的法律風險。此種“拿地”方式是直接從政府手里拿地，相對較為安全，但也存在一定的法律風險?，F(xiàn)實中有些地方政府違規(guī)操作，將不符合“用地總體規(guī)劃”和未列入“年度用地計劃”的地塊出讓，這種情況下，開發(fā)商雖然從土地部門拿到了地，但辦理其他開發(fā)手續(xù)時，在其他行政管理部門可能會受阻，導致項目開發(fā)出現(xiàn)障礙或延期。

　　(二)轉讓方式“拿地”的法律風險。二級土地市場上“拿地”風險一般較一級土地市場“拿地”風險大。我國法律規(guī)定，嚴禁倒賣地皮。開發(fā)商將自己從一級土地市場取得的土地不經任何程度的開發(fā)直接轉讓出去，是法律所禁止的。這樣“拿地”，面臨“土地轉讓合同無效”的法律風險。二級土地市場“拿地”，需符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條[1]規(guī)定的條件：一是已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;二是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件，方可轉讓。

　　(三)從通過劃撥方式取得土地使用權的單位手里“拿地”的法律風險。我國在1988年以前實行土地無償使用制度，那時土地占用單位都是通過劃撥方式取得土地使用權的。如果開發(fā)商從這些單位手里直接“拿地”，也會面臨一定的法律風險。首先，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條[2]規(guī)定，該種地塊要想入市交易必須符合兩個條件：一是需要政府批準;二是要補交地價款。其次，要考慮該地塊是否“干凈”：一看拆遷安置是否完成;二看土地上是否設定抵押權。如果拆遷安置不妥當，會有相關利益群體阻攔施工導致延誤工期的風險。

　　(四)通過審批轉用和征用集體土地“拿地”的法律風險。法律規(guī)定，集體土地不能直接進入房地產開發(fā)用地市場。因此，如果開發(fā)商選中的地塊是集體農用土地，必須首先通過有權批準機關審批將農用地轉為非農用地，再由國家征用，將集體所有土地變?yōu)閲型恋?，然后再由國家出讓給房地產開發(fā)商。此種“拿地”方式存在的法律風險在于：征地方對集體土地上的農民安置是否妥當，否則，會有相關利益群體阻攔施工，延誤工期的風險。

　　例如：成都某開發(fā)商通過股權收購方式取得火車北站某土地進行開發(fā)，因被收購方股東大多由失地農民組成比較復雜，隨著房地產市場快速發(fā)展，原被征地農民為獲取更多補償，多次組織群體性事件，阻撓項目開發(fā)建設。

　　防范措施及建議：

　　1.考察土地的合法性和出讓權限(出讓主體、級別);

　　2.關注規(guī)劃部門對擬出讓土地的規(guī)劃條件和附圖，并結合自身的情況進行可行性估算;

　　3.注意出讓合同中的具體條款(包括土地狀態(tài)、土地出讓金級支付、征地拆遷關系處理、拆遷安置的條件和費用等);